西安住宅市场开盘总量和去化率均有所下滑

7月，随着摇号政策的进一步细化，西安的住宅项目开始进入了规范化的摇号选房阶段，开盘总量和去化率均有所下滑。去化率从前期的近乎100%下降至85%左右。与此同时，在土地供应和成交、商业、办公等方面，市场也都有明显变化。

政策：摇号选房政策成熟 西咸开始住房价格申报

从政策层面看，7月无疑有重大突破。在经历了一段时间摇号试验阶段，7月6日，陕西省公证协会制定出台了《陕西省公证机构办理商品住房销售摇号公证实施细则》，各项目的开盘摇号有了统一的规范。由于客户意向登记、公证时间较长，开盘周期被拉大。中原地产研究中心发布的7月月报显示，7月是政策熟悉期，上半个月开盘项目较少，下半个月陆续开盘至7月底，共有19个项目进行了摇号选房，去化率为85%。

7月13日，西咸新区开发建设管理委员会办公室发布《关于开展商品房销售价格申报公示工作的公告》，房地产开发企业在西咸新区辖区的新建商品住房均列入商品住房价格申报范围。其中，沣东新城辖区所有房地产开发企业均应对所售商品住房价格进行申报和公示；而空港新城、泾河新城、秦汉新城、沣西新城辖区所有房地产开发企业均应对所售商品住房价格进行申报。对此，西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，西咸新区在近期土地和房屋价格增长较快，这一举措的实施，极有可能是西咸新区纳入限价和限购范围的信号，而越来越多的品牌开发商也陆续在西咸拉开战局。

成交：量价双双下降 市场逐渐回归理性

近期，从开盘数量上看，出现供应量近三个月持续收缩，开盘项目明显减少。“房慌”仍未有效缓解，供应不足致使销量持续下跌，价格开始出现回落。据创典全程统计数据，7月份商品房供应量为60.49万㎡，环比下降37.82%；成交量为59.82万㎡，环比下降56.10%；成交价格为10749元/㎡，环比下降5.41%。

截至2018年7月份，普通住宅存量929.71万㎡，存量基本持平，去化周期为7.8个月，较上月增长1.6个月；商业存量967.95万㎡，去化周期下降至56.6个月，办公存量411.92万㎡，去化周期下降至28.4个月。而高新商品房存量依旧最大且本月回升至382.25万㎡；其次经开370.19万㎡；城南去化周期最长为30.6个月，其次是城内，去化周期为26.1个月，沣东新城去化周期最短为3.8个月。

有业内人士预测，8月限购区域累计房源会逐步释放，市场热度保持高位，但购房客户在市场调控下观望情绪加重，理性逐渐回归。

土地：土地供应外延明显 主城区项目将越来越稀缺

根据中原地产7月份市场月报的数据显示，从土地市场看，城六区共供应土地18宗，合计69.5万㎡，环比减少了51%。其中住宅用地供应6宗，合计34.9万㎡，主要分布在曲江新区，占比约为50%。非住宅用地供应12宗，主要分布在国际港务区。从土地成交看，成交31宗，合计是118万㎡，环比增加了1241%，平均楼面价为1853元/㎡；其中住宅用地成交21宗，平均楼面价为1844元/㎡，主要分布在高陵。

值得注意的是，西咸新区7月份市场供应土地25宗，合计122.7万㎡，环比增加923%；其中住宅用地供应15宗，主要分布在泾河新城；非住宅用地供应10宗，主要分布在秦汉新城。成交2宗，平均楼面价为6340元/㎡。两宗成交土地均为住宅用地，位于沣西区域。

由此可以看到，7月份主城区土地供应量越来越少。马健认为，西安目前土地供应量较大的区域就是西咸新区、高陵、泾河新城等地，而西咸新区的地理区位优势最佳，所以土地市场呈现白热化竞争的局面。而由此延展来看，下一步西安楼市的主战场将继续外移，主城区项目将越来越稀缺。

区域：城西、浐灞为成交热点区域 三室是成交主力

据中原地产7月份市场月报显示，7月份三室成交占比主力，环比增加，四室成交占比持续下滑，二室成交占比持续上升。从成交面积段表现来看，90—120㎡成交占比主力，环比减少3%，120—140㎡面积段成交占比环比上涨1%，70—90㎡面积段占比下滑2%。在区域分布上，城西为7月成交热点区域，占比20%，浐灞为次热点区域，占比16%。

从单价段来看，8000元—10000元/㎡为单价主力成交区间，占比较上个月减少4个百分点。10000元—12000元/㎡占比较上月增加5个百分点。7000元—8000元/㎡占比与上月持平。从总价段来看，100万—120万/套为主力成交区间，占比最高，为22%，120万—150万/套紧随其后，占比为21%，80万—100万/套占比为18%。由此可见，越来越多的购房者对购房单价的接受程度略有提高。 华商报记者 张毅 党兰